آشنایی با کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
در اغلب کشورهای جهان، ساختوساز در محدودهی شهرها یا حریم آنها دارای ضابطه است. این ضوابط که از یک سو جهت تأمین امنیت شهروندان و از سوی دیگر برای زیباسازی شهرهاست، ممکن است مانند تمامی مقررات دیگر توسط شهروندان جامعه نقض شود. پس ضرورت دارد نهادی برای رسیدگی به این تخلفات تعیین گردد. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصرههای آن جایگاه و اهمیت ویژهای دارد و مهمترین بازوی قانونی شهرداریها برای کنترل، پیشگیری و برخورد با تخلفات ساختمانی محسوب میشود. در اینجا سعی داریم به توضیح این کمیسیون و وظایف آن بپردازیم. با مشاوران گروه املاک فراسو (کافه MBA) همراه باشید.
در قانون شهرداری که مربوط به ساخت وساز در حریم شهری است مادهای به نام ماده ۱۰۰ وجود دارد که بر طبق آن مالکین املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساخت دریافت نمایند. بر طبق همین قانون شهرداریها موظف شدهاند عملیات ساخت وساز بنایی را که بدون پروانه ساخت و یا نحوه ساختی که خلاف مفاد درج شده در پروانه را نشان دهد توقیف نماید. کسانی را که خلاف این قانون عمل می کنند به کمیسیون ماده صد ارجاع داده میشوند .
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست ؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ از جمله کمیسیون هایی است که در خصوص ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تشکیل شده است که به تنهایی و مستقل از شهرداری میباشد و در آن به بررسی پروندههای حقوقی و شکایات مربوط به ماده ۱۰۰ پرداخته میشود. طبق همین قانون شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی بدون مجوز جلوگیری نماید.
اعضای کمیسیون ماده صد چه کسانی هستند
- نمایندگان وزارت کشور
- نماینده دادگستری
- نماینده شورای شهر
- نماینده شهرداری: نماینده شهرداری در کمیسیون حق رای ندارد و برای بیان توضیحات در کمیسیون حاضر میشود .
ساخت و احداث بنا بدون مجوز قانونی
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها بیان می دارد که مالکین زمین ها و املاکی که در محدوده شهر ها واقع شدهاند و یا در حریم شهرها قراردارند اگر در پی آن هستند که در زمین و یا ملک خود اقدام به ساخت بنا و ساختمان نمایند و یا زمین یا ساختمان را تفکیک کنند باید از شهرداری مربوطه مجوزهای ساخت مربوطه را دریافت نمایند. اگر این چنین نباشد و بنا بدون مجوز ساخته شود و پرونده به کمیسیون معرفی شود رای که کمیسیون صادر می نماید از دو حالت خارج نیست:
الف) اگر بنا و ساختمانی که ساخته شده است اصول ایمنی و فنی و بهداشتی و شهرسازی را رعایت نکرده باشد رای کمیسون ماده ۱۰۰ شهرداری ها، تخریب بنای ساخته شده می باشد.
ب) اگر ساخت و ساز بنا بدون مجوز شهرداری باشد اما اصول ایمنی و فنی و بهداشتی و شهرسازی در آن به صورت کامل رعایت شده باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یا حکم به تخریب بنا و یا پرداخت جریمه صادر مینماید و در انتها و بعد از پرداخت جریمهای که ماده ۱۰۰ شهرداری رای به آن داده و هم چنین پرداخت عوارض قانونی برگه پایان کار ساختمان صادر مینماید.
چه تخلفاتی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها قابل رسیدگی است؟
۱- احداث بنا بدون پروانه(مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
اگر شخصی بدون دریافت مجوز اقدام به ساخت و ساز نماید عملیات متوقف و پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می شود و این کمیسیون طبق قانون به تخریب و یا جریمه نقدی رای خواهد داد .
۲- عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه میدهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون میتواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمهای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع میباشد »
جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است .
۳- تجاوز به معابر شهر
در این مورد منظور قانونگذار عدم عقب نشینی مالک در ملک خود است و در مواردی است که مالک بنا در زمان بازسازی برخلاف پروانه و یا بدون اخذ پروانه و همچنین بدون رعایت برگههای اصلاحی که مصوب شهرداری است شروع به ساخت و ساز نماید و به نوعی به ملک سابق خود یا همان ملک فعلی شهرداری تجاوز مینماید.
۴- استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
مواردی که مالک اصول فنی و معماری و امثالهم را رعایت نکرده باشد و به سبب آن بنا استحکام لازم را نداشته باشد، در این مورد کمیسیون موظف است حکم به تخریب صادر نماید.
۵- تغییر کاربری غیرمجاز
در مواردی که متناقض با پروانه ساختمانی است در منطقهای که غیر تجاری میباشد، محل کسب، تجارت و یا پیشه دایر شود، در این رابطه پس از محرز شدن تخلف، کمیسیون نهایتا طی مدت ۲ ماه در رابطه با تعطیل شدن محل کسب، پیشه و یا کار طی ۱ ماه، اتخاذ تصمیم میکند در ضمن دایر نمودن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی بتوسط مالک طبق قانون استفاده تجاری به حساب میآید.
۶- تخلف مهندس ناظر ساختمان
مهندس ناظر ساختمان باید بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت کند تا ساختمانی که ساخته میشود با مشخصات درج شده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. در پایان کار هم باید تأیید کند که ساختمان ساخته شده با آنچه در پروانه و نقشه نوشته شده است، مطابقت دارد. اگر مهندس ناظر تخلفی را ببیند ولی آن را به شهرداری اعلام نکند و یا اینکه برخلاف واقع گزارش دهد و پرونده آن ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود، شهرداری باید تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش دهد.
اجرای مجازات کمسیون ماده ۱۰۰
در حقیقت آرای صادره از کمسیون ماده ۱۰۰ بعد از قطعیت قابلیت اجرا پیدا میکنند و اجرای آراء آن بر عهده مالک و شهرداری میباشد.
حکم توسط شهرداری در سه مورد تعطیلی محل قطع بنا و وصول جریمه امکان پذیر میباشد.
- تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت توسط شهرداری انجام میگیرد.
- قطع تمام یا قسمتی از بناهر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام به قطع تمام یا قسمتی از بنا مینماید.
وصول جریمه و همچنین سایر مواردی که کمسیون رای به اخذ جریمه میدهد شهرداری مکلف است بر اساس رای صادره از سوی کمسیون نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.
رای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ ظرف مدت ۱۰ روز توسط مالک ، شهردار یا قائم مقام شهرداری قابلیت اعتراض دارد و در کمیسیون دوم مورد بررسی قرار می گیرد . لازم به ذکر است که افراد حاضر در کمیسیون دوم نباید از اعضای کمیسیون اول باشند و رای صادره از کمیسیون دوم قطعی میباشد .
همچنین آراء قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری قابل پیگیری و اعتراض میباشد .
پروسه صدور رای و اعتراض به رای کمیسیونهای اول و دوم و همچنین طرح دعوا در دیوان عدالت اداری زمانبر و نیازمند پیگیری است که ممکن است افراد عادی از رویارویی با آن با مشکل مواجه شوند لذا با داشتن وکیل پایه یک خوب وآشنا با قوانیین در این زمینه میتوان به نتایج و آرا مناسبی دست یافت .
گروه وکلای آسایش گستران می تواند راهنمایی خوبی در این مسائل و سایر مسائل و مشکلات حقوقی باشد.
نکاتی که باید پیش از مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰ به آن توجه کنید:
- اخطاریه ارسالی و ضمائم آن جهت اطلاع از نوع خلاف، دقیقا مطالعه و دفاعیه در فرم کار ضمیمه تنظیم گردد.
- فرم دفاعیه تکمیلی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از دریافت اخطاریه، جهت ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده ۱۰۰ ارائه گردد.
- هنگام ارائه فرم دفاعیه حضور مالک و وکیل قانونی به همراه کارت شناسائی و سند الزامی میباشد.
- پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت مقرر، عدم ارائه فرم دفاعیه تکمیلی، مانع از صدور رای کمیسیونها نمیگردد.
- با استناد به تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آراء ماده ۱۰۰ به عهده منطقه مربوطه میباشد. بنابراین نتیجه رای پس از صدور از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ گردیده، لذا جهت اطلاع از مفاد رای و پیگیری های لازم در صورت عدم ابلاغ، به شهرداری منطقه مراجعه گردد.
دپارتمان تحقیق و توسعه (R&D)
شرکت کارگزاری املاک فراسو