علل ساخت و سازهای غیرمجاز چیست؟
ساخت و ساز غیرمجاز یکی از ناهنجاریهای کلانشهرهای در حال توسعه است و تحقیقات انجام شده نشان میدهد بیشتر تخلفات ساختمانی در جوامع جهان سوم رخ میدهد. زیرا سرمایه گذاری در مسکن غیر رسمی در کشور هایی رشد کرده است که در آنها بازار زمین تا حد زیادی منحرف شده، است.در این نوشته با مشاوران گروه املاک فراسو (کافه MBA) همراه شوید تا علل ساخت و ساز غیر مجاز را بررسی کنیم.
علل ساخت و سازهای غیر مجاز
دلایل مختلفی چون عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی، فرهنگی، مشکلات مرتبط با طرحهای شهری و روستایی و بسیاری علل دیگر در شکل گیری تخلفات و ساخت و سازهای غیر مجاز دخیل هستند که برخی از مهم ترین آنها به شرح زیر میباشد:
فرار از قانون و آزادی عمل
در نگاه اول عدم رعایت قانون در بسیاری جهات راحتتر و کمهزینهتر از رعایت قوانین و مقررات است. در ساخت و ساز غیرقانونی نیازی به تهیه جواز و طراحی و نظارت نیست و عملا دست متخلف برای هر نوع فعالیت ساختمانی در کوتاهترین زمان و با کمترین هزینه باز است. در صورتی که از طریق قانونی راه دشوار، پرهزینه، زمان بر، غیر منعطف و محدود است.
مزیت اقتصادی
از جمله ویژگیهای ساخت و ساز قانونی و هزینه بربودن مراحل آن از جمله صدور پروانه ساخت، هزینههای اداری، بانک، طراحی، نظارت و ساخت فنی میباشد. این در حالی است که عمده ساخت و سازهای غیر مجاز با کمترین هزینه و زمان ممکن شکل میگیرد.
برای مثال دشواریهای اخذ وام ساخت مسکن و شرایط خاص ضمانت بانکی و ناکافی بودن وام مسکن روستایی نسبت به وام ساخت مسکن در شهرها، باعث شده برخی روستاییان به دلیل نداشتن شرایط اخذ وام و بضاعت مالی کافی جهت ساخت واحد مسکونی طبق اصول فنی مهندسی و آییننامه ۲۸۱۱ اقدام به ساخت و ساز غیرمجاز نمایند. شیوه سنتی ساخت مسکن در ایران و هزینه تمام شده زیاد آن نیز مزید بر علت است.
مشکلات قانونی
نارسایی و خلاءهای قانونی و در برخی موارد تعداد مراجع صدور پروانه به ویژه در خارج از محدود شهرها و روستاهها نظیر دهیاری، بخشداری، شهرداری و نگاه درآمدی به ساخت و ساز منجر به تخلفات ساختمانی میشود.
ضعف نظارت، جلوگیری و برخورد
در برخی موارد ضعف دستگاههای نظارتی و ناتوانی در برخورد و یا برخورد ضعیف با ساخت و سازها به ویژه در مناطق روستایی موجب تشدید ساخت و سازهای غیر مجاز گردیده است. مسئولیت نظارت بر ساخت و سازها در شهرها و حریم آنها به عهده شهرداریها و در محدود روستاهها به عهده دهیاریها و در صورت نبود دهیاری و یا در خارج از محدوده شهر و روستا به عهده بخشداری و فرمانداری میباشد.
تخلف دستگاهها و سازمانهای دولتی و متولیان بخش خصوصی
متاسفانه مجریان طرحهای شهری و روستایی مانند فرمانداری، بخشداری، شهرداری، دهیاری، ادارات ثبت، آب، برق و ….. علیرغم وجود قوانین و مقررات و طرح ها، چندان خود را مقید در اجرای صحیح آنها نمیدانند. مثلا تراکم ساختمانی و ضوابط ساخت و ساز در طرحهای شهری مشخص و همسان است.
تخلفات، منبع درآمد و تامین هزینه ها
یکی از جهات مورد توجه در ساخت و ساز غیرمجاز درآمد بسیار بالا برای دستگاهها و سازمانها میباشد. از این جهت شاید برخی دستگاهها به منظور تامین هزینهها و کسب درآمد به استقبال تخلفات نیز بروند، زیرا در صورتی که موضوع تخلفات از مجاری قانونی در کمسیونهای ماده ۱۱۱ و ۹۹ بررسی شوند، غالبا به اخذ جریمه از متخلف ختم میشود که این نتیجه برای دستگاههای اجرایی خوشایند است.
اما اگر قرار بود انبوه تخلفات انجام نشود، مقداری زیادی از درآمدهای شهرداریها، بخشداریها و دهیاری قطع میشد.
امضاء فروشی و عدم تعهد حرفه ای مهندسان بخش مسکن
متاسفانه قشر متخصص و مهندسین مرتبط با بخش ساختمان نیز از موضوع تخلفات دور نمانده اند. در برخی موارد از تخلفات ساختمانی امضاء و تایید مهندسان طراح، ناظر و … وجود دارد که حاکی از عدم تعهد حرفهای برخی از مهندسان میباشد
از آنجا که درآمدهای حاصل از خدمات مهندسی جنبه معیشتی برای اغلب این گروه دارد، لذا برخی طراحیها از همان ابتدا مغایر با ضوابط است و یا در مراحل ساخت گزارش مربوط به تخلفات به مراجع ذی ربط گزارش نمی شود. به تعبیر دیگر کوتاهی مهندسین در انجام رسالت حرفهای و اخلاقی در بخش مسکن و ساخت و ساز نیز نوعی دیگر از تخلفات در این بخش به حساب میآید.
ضعف و نارسایی تهیه، اجرا و تصویب طرح ها
عدم تحقق اهداف طرحها به دلایل گوناگون و یا آرمان گرایی طرحهای شهری و روستایی و عدم انعطافپذیری و توجه به نیازهای واقعی و آتی و یا دیدگاه انقباضی در طرحها که عملا در پی مهار و یا منع رشد در روستاهها و شهرها میباشد، از دلایل دیگر رشد ساخت و سازهای غیر مجاز است. برای مثال تعیین مقدار حد نصاب تفکیک قطعات، موضوعی حیاتی در طرحها است و در صورت بالا بودن مقدارآن، بسیاری از قطعات ریزدانه از امکان ساخت قانونی محروم میمانند.
از سوی دیگر معمولا ارتباط مناسبی بین تهیه کنندگان و مجریان طرحها برقرار نیست، تهیه کنندگان و طراحان با مشکلات اجرایی بیگانهاند و مجریان خود را چندان ملزم به اجرای دقیق طرحها نمیدانند. این موضوع در تحقق کاربریهای عمومی و خدماتی طرحها بسیار مشهود است.
عدم آگاهی به قانون
برخی دیگر از تخلفات عدم آگاهی نسبت به قوانین ساختوساز است. برای مثال طبق قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی مصوب ۱۳۸۱ خرید، فروش و تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی برای ساخت مسکن ممنوع است. اما بسیاری زمین داران و سود جویان، اقدام به تفکیک ریزدانه زمین)معمولا زیر ۱۵۱ متر مربع( و یا واگذاری اراضی به افرادی بی اطلاع و غالبا مهاجر و کم بضاعت به صورت قولنامه ای و یا مشاعی مینمایند.
این قبیل زمینها معمولا چند ساعت به صورت قولنامه ای گشته و خریداران جدید برای اخذ پروانه ساخت به مراجع صدور پروانه مراجعه نموده و با جواب منفی روب رو میشوند. در نتیجه اقدام به ساخت و ساز غیرمجاز میکنند و این زمینها تا سالیان متمادی مشکل قانونی و مالکیتی خواهند داشت.
علت یابی تخلفاتی که در ساخت و ساز توسط بخش خصوصی و گاهی از طرف مؤسسات و سازمانها صورت میگیرد، کمک مؤثری در اجرای ضوابط مربوط به ساخت و سازهای شهری خواهد بود و هر چه در این زمینه مساعدت و توجه بیشتری مبذول شود، به مثابه این است که یک قدم در اجرای ضوابط و مقررات شهر و شهرسازی برداشته شده است. از طرفی، ریشهیابی تخلفات میتواند به شناسایی نیازهای منطقی و اصولی مردم که ضرورت ایجاد تغییر و تجدید نظر در ضوابط شهری و شهرسازی را نیاز داشته باشد، کمک نماید. بنابراین، با توجه به افزایش میزان تخلفات اینچنینی، بررسی و مطالعه تخلفات ساختمانی و عوامل مؤثر در ایجاد آن میتواند نقش مؤثری در کاهش و جلوگیری از آن داشته باشد.
دپارتمان تحقیق و توسعه (R&D)
شرکت کارگزاری املاک فراسو