اطلاعات حقوقی که مشاوران املاک باید بدانند

مسائل حقوقی وجود دارند که برای کسی که در حوزه املاک فعالیت دارد، آشنایی و رعایت آن‌ها کمال اهمیت را دارند؛ زیرا در قراردادهای مربوط به املاک، همیشه کلمات و اصطلاحات حقوقی وجود دارد که برای همه آشنا نیست. اگر در حوزهٔ املاک مشغول به کار نبوده یا حقوقدان نباشید، حتما نیمی از متن قراردادهای ملکی برایتان ناآشنا خواهد بود.بنابراین بایستی با دانستنی‌های حقوقی آشنا شوید زیرا این امر موجب می‌شود در حوزه املاک مانند یک وکیل مجرب و کارآزموده رفتار و فعالیت کنید.

با مشاوران گروه املاک فراسو (کافه MBA) همراه باشید تا با اطلاعات حقوقی املاک که در بیشتر قراردادها به چشم می‌خورد آشنا شوید.

اهمیت اطلاعات حقوقی مشاورین املاک

قراردادهایی که در حوزه املاک منعقد می‌شوند، قراردادهای بسیار مهمی هستند. زیرا تعداد نفراتی که مرتب درگیر آن هستند، زیاد است. پس اگر تصمیم به اجاره یا فروش ملکی دارید، یا قصدتان ورود به مشاغل مربوط به حوزه املاک است، باید اصطلاحات این شغل و در واقع نکات حقوقی املاک را بلد باشید. تسلط به اطلاعات حقوقی برای شما که در این حوزه فعالیت می‌کنید، یک مزیت محسوب می‌شود که می‌تواند منجر به توسعه و پیشرفت بیشتر شغلی شما نسبت به دیگر همکاران‌تان باشند.

اگر یک  مشاور املاک اطلاعات و دانستنی‌های حقوقی خود را در حد یک کارشناس حقوقی افزایش دهد، می‌تواند در همه زمینه‌ها از جمله انواع قراردادها و چالش‌های حقوقی موفق عمل کرده و به مراجعان و مشتریان خود کمک کند. با این‌حال حضور یک کارشناس حقوقی در آژانس املاک یک امتیاز و مزیت محسوب می‌شود و موجب افزایش اعتبار آن آژانس املاک می‌گردد. در ادامه، با متداول‌ترین اصطلاحات و نکات حقوقی املاک و مستغلات آشنا می‌شوید.

اموال منقول و غیرمنقول

اموال منقول به اموالی گفته می‌شود که امکان انتقال آن‌ها وجود دارد؛ مانند خودرو. در مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول هستند که امکان جابه‌جایی آن‌ها وجود ندارد.

عین و منفعت

به مالی که ماهیت مستقل دارد، عین می‌گویند. اما منفعت وابسته به مال دیگری است، اگر خانه و سکونت در آن را در اجاره‌نامه در نظر بگیریم. خانه عین موجر و مالک بوده و سکونت در آن، منفعت برای مستاجر یا خود مالک، است.

عرصه و اعیان

به زمین یک ملک، عرصه گفته می‌شود. هر آنچه که روی آن ساخته شود هم اعیان نام دارد.

اجاره‌نامه

به قراردادی گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود. این قرارداد مفادی از جمله مشخصات طرفین، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین را دارد.

ملک مجهول‌المالک

به ملکی گفته می‌شود که مطابق قانون مادهٔ ۱۱ به ثبت عمومی گذاشته شده، ولی در مهلت مقرر نسبت به آن تقاضای ثبت نشده است. به همین دلیل آن ملک را مجهول‌المالک می‌دانند.

ملک مشاع و مفروز

 از جمله دانستنی‌های حقوقی، قوانین مربوط به ملک مشاع و مفروز است که چالش‌های حقوقی بسیاری را برای خریداران و فروشندگان ایجاد می‌کند. ملک مشاع، ملکی است که چندین مالک دارد و هر یک سهمی از شش دانگ آن ملک را دارا می‌باشند که این سهم مجزا از سهم بقیه سهام‌داران نیست. در واقع همه ذی‌نفعان به یک اندازه از سهم آن ملک برخوردارند. تقسیم و جدا کردن ملک مشاع به طوری‌که سهم هر یک از سهام‌داران مشخص و مجزا شده‌باشد، مفروز یا افراز شده یا جدا شده نام دارد.

اقاله یا تفاسخ

آنچه که در یک قرارداد در رابطه با فسخ قرارداد قید شده و به توافق خریدار و فروشنده می‌رسد، اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.

بایع، مبیع و عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه

در قوانین حقوقی، بایع  هر شخص حقیقی یا حقوقی است که مالی را می‌فروشد و مبیع مالی است که فروخته می‌شود. قراردادی که در آن خرید یک ملک انجام می‌شود و بین خریدار و فروشنده منعقد می‌گردد، عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه نامیده می‌شود.

حق ارتفاق

حق ارتفاق یکی از مسائل حقوقی املاک است. حق ارتفاق اموال غیرمنقول را شامل می‌شود. دو ملک کنار هم هستند و مالی درست به دلیل در کنار هم بودن آن‌ها در ملک طرفین، وجود دارد. به طور مثال در آبادی، منبع آب دو باغی که در مجاورت یکدیگر قرار دارند، در یکی از باغ‌ها قرار دارد. بر اساس این حق، هیچ‌کدام از مالکان اجازه ندارند، مانع استفادهٔ دیگری از منبع آب شوند.

سرقفلی در دانستنی های حقوقی املاک

این موضوع فقط مربوط به املاک تجاری است. در قراردادی که بین موجر و مستاجر در املاک تجاری منعقد می‌شود، در ابتدا مبلغی در صورت توافق بین طرفین ردوبدل می‌شود. مستاجر بعد از گذشت سال‌ها، ملکی را که هیچ نام و نشانی نداشته به سود و شهرت می‌رساند و به این ترتیب در ملک شریک می‌شود.

تفکیک املاک

 تفکیک یک ملک به قسمت‌های مختلف، تفکیک املاک نامیده می‌شود که در مورد تمام املاک قابل انجام است.

سند رسمی و سند عادی

مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی که در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، سند رسمی است. هر سندی که به صورت رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی به حساب می‌آید.

مشارکت در ساخت

قرارداد  مشارکت در ساخت هنگامی بین دو شخص حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود که زمینی وجود داشته‌باشد که آن شخص توانایی ساخت زمین را نداشته‌باشد. شخصی که مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرد، بر اساس آنچه بین خود توافق نموده‌اند، امور مربوط به ساخت را به عهده می‌گیرد و پس از تکمیل این فرآیند و ساخته‌شدن بنا، هر یک سهم خود را بر می‌دارند. این یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی لازم در امور مربوط به املاک است.

افراز در قوانین و دانستنی‌های حقوقی املاک

یکی از روش‌های تقسیم، افراز نام دارد. باید توجه داشت که افراز تنها در مورد مال مشاع است و هر مالی را شامل نمی‌شود.

وکالت تام، مقید و بلاعزل

از دیگر دانستنی‌های حقوقی، تعریف مفاهیمی است که مربوط به مفاهیم وکالت تام، وکالت مقید و وکالت بلاعزل است. شرح این مفاهیم بدین صورت است:

در وکالت تام یا تام الاختیار، شخص فردی را به عنوان وکیل خود انتخاب می‌کند که در حوزه اختیاراتی که به صورت قانونی و به موجب وکالت‌نامه‌ای که به او می دهد، وکیل تام‌الاختیار اختیار انجام هر اقدامی را خواهد داشت، خواه این شخص که وکالت را به عهده گرفته وکیل باشد یا شخصی عادی. از اینرو پس از دادن وکالت در دفاتر رسمی شخص دیگر برای خود هیچ حق و اختیاری باقی نمی‌گذارد.

وکالت مقید بدین صورت است که وکیل تنها در انجام امر خاصی از طرف موکل اجازه مبادرت به اقداماتی را دارد. وکالت بلاعزل که در آن امکان کلاه‌برداری وجود دارد به این صورت است که موکل به عنوان فروشنده مال به خریدار، اختیار نقل و انتقال سند را می‌دهد و فروشنده دیگر امکان فسخ این وکالت را ندارد.

قوانین مربوط به حق انتفاع

در قوانین حقوقی، حق انتفاع مانند اجاره است و با همان قوانین تعریف می‌شود. بدین معنی که در قراردادی که با مالک منعقد می‌شود، شخصی که ملک، زمین، مزرعه و یا باغی را اجاره کرده‌است می‌تواند از محصولات آن که متعلق به مالک است، استفاده کند و این موضوع در قرارداد مکتوب می‌گردد. مدت زمان اجاره که در آن مستأجر حق انتفاع دارد، در قرارداد مشخص می‌شود.

قوانین مربوط به حق ارتفاق

حق ارتفاق یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی است که شامل اموال غیرمنقول است. این قانون بیان می‌کند  که هرگاه دو ملک در کنار هم باشند و مالی در یکی از این ملک‌ها واقع شده‌باشد، آن مالک حق ندارد مانع استفاده مالک دیگر گردد. مثالی در این مورد دو باغ در یک آبادی هستند که منبع آبی در یکی از باغ‌ها وجود دارد و مالک آن باغ حق ندارد مالک باغ دیگر را که در جوار باغ خودش قرار دارد، از انتفاع و بهره‌برداری از آب محروم کند.

سند اوقافی

گاهی اشخاص دوست دارند ملک خود را وقف کنند. در این صورت، اداره اوقاف زمین و یا ملک را با اقساط ۹۹ ساله به شخص دیگری واگذار می‌کند. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید سالیانه مبلغی را به این اداره پرداخت کنند. این مبلغ، ناچیز است. گفتنی است که این املاک سند معتبر دارند.

قوانین مربوط به پایان کار

آخرین نکته در مورد دانستنی‌های حقوقی در این مقاله مربوط به پایان کار است. پس از ساخته‌شدن بنا و اتمام فرآیند کار، شهرداری‌ها سندی را مبنی بر نداشتن تخلف و بدهی به این اداره به مالک یا وکیل قانونی او می‌دهند که به آن پایان کار می‌گویند. این سند وقتی صادر می‌شود که شخص تمام پرداختی‌های مربوط به دارایی و عوارض شهرداری را انجام داده‌باشد و بنا دارای تخلف نباشد و اگر بوده عوارض آن پرداخت شده‌باشد.

دپارتمان تحقیق و توسعه (R&D)
شرکت کارگزاری املاک فراسو