مسیر حرکت بازار املاک در سال ۱۴۰۰
سطح میانگین قیمت املاک در فروردین ۳ درصد نسبت به اسفند پارسال کاهش پیدا کرد که رکورد ۱۸ماهه «بیشترین افت ماهانه» محسوب می‌شود. هرچند بخشی از کاهش حجم معاملات ناشی از تعطیلات نیمه اول فروردین و تعطیلات کرونایی بنگاه‌ها بوده، اما رفتار معنادار سمت عرضه و سمت تقاضا طی هفته‌های اخیر بیانگر تاثیرگذاری ریزش قیمت بازار‌های موازی بر جو بازار املاک است.
با چرخش فرمان هدایت ملک‌بازها، بازار املاک در ابتدای ۱۴۰۰ با سقوط سراسری در بخش قیمت و معاملات مواجه شد. بررسی روند بازار املاک طی چند سال اخیر حاکی از آن است که فرمان هدایت بازار املاک در بخش معاملات و ساخت وساز، بیش از آنچه که تحت کنترل بازیگران داخلی بازار همچون خریداران، فروشنده‌ها، سازنده‌ها و… باشد؛ در دست عوامل بیرونی اثرگذار بر این بازار یعنی ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی و نوسانات بازار ارز و سهام بود.
طی سه سال اخیر، بالا بودن ریسک غیراقتصادی منجر به ایجاد انتظارات تورمی در جامعه شد و شکل‌گیری همین انتظارات، فعالیت سفته بازی و خرید‌های هیجانی را در بازار‌ها افزایش داد. در مرحله بعدی، هجوم خریداران به بازار ارز و ورود بورس اولی‌ها به بازار سهام یک نااطمینانی در میان فعالان بازار‌ها به وجود آورد و نهایتا تمامی این فعل و انفعالات، به شکل مستقیم و غیرمستقیم بازار املاک را تحت تاثیر قرار داد. به طوری‌که در بیش از دو سال اخیر، سفته بازی و خرید‌های سرمایه‌ای در بازار املاک افزایش پیدا کرد، قیمت املاک با جهش قابل توجه روبه‌رو شد و با پرتاب تقاضای مصرفی به بیرون از بازار، ابررکود معاملاتی در این بازار شکل گرفت.
با این حال انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی ازتحولات بازار املاک شهر تهران در نخستین ماه ۱۴۰۰ نشان داد در ماه ابتدایی امسال، فرمان هدایت ملک باز‌ها چرخش کرد. به این معنی که بازار ارز، سکه و سهام به عنوان عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار ملک برخلاف چندماه گذشته که در مسیر افزایشی حرکت می‌کردند با چرخش ۱۸۰ درجه‌ای، بازار املاک را نیز به مسیر جدیدی هدایت کردند، مسیری که باعث سکته کامل در بازار املاک شد.
بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه فروردین، با یک کانال عقبگرد، به سطح ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب تورم ماهانه بازار املاک منفی ۱/ ۳ درصد ثبت شده است. این در حالی است که در اسفندماه میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران در کانال ۳۰ میلیون تومان قرار داشت و تورم ماهانه معادل ۷ درصد بود، اما اکنون نزدیک به یک میلیون تومان میانگین قیمت املاک در هر مترمربع، کاهش پیدا کرده است.
بررسی روند قیمتی و تورم ماهانه املاک طی چند سال اخیر نشان می‌دهد تورم ماهانه منفی ۳ درصد در فروردین ماه ۱۴۰۰، بیشترین افت قیمت املاک از شهریور سال ۹۸ تاکنون است. هرچند در برخی از ماه‌ها تورم ماهانه بازار املاک تا سطح ۵/ ۱ درصد نیز کاهش پیدا کرده که آخرین افت تورم ماهانه مربوط به آذر سال قبل است که انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک غیراقتصادی، در مسیر نزولی شدن حرکت کرد.
احتمال کاهش قیمت املاک در کوتاه مدت
برای تحلیل بازار املاک باید به چند عامل توجه کرد، اظهار داشت: اولین موضوع مسئله برجام است، در این زمینه اگر آمریکا به برجام برگردد و توافق هسته احیا شده و تحریم‌ها نیز رفع شود، آن زمان این موضوع از اهمیت بسیار زیادی برخوردار خواهد بود، زیرا که باعث می‌شود بازار‌های سرمایه‌ای نیز تحت تاثیر قرار گرفته و از افزایش قیمت آن‌ها جلوگیری شود.
احیای برجام موجب تعدیل انتظارات تورمی خواهد شد که این موضوع بر روی کنترل نقدینگی و جلوگیری از چاپ پول بسیار موثر خواهد بود، زیرا که یکی از موضوعاتی که باعث افزایش قیمت افسار گسیخته املاک طی سه سال گذشته شده، افزایش تورم است. به بیان دیگر با تحریم ایران به صورت حداکثری توسط آمریکا منابع مالی کشور با کاهش زیادی روبرو شد و به تبع آن نرخ ارز با افزایش بسیار قابل توجه‌ای روبرو گشت و چندین برابر شد، همین موضوع دیگر به بازار‌های دیگر نیز سرایت کرد.
در چنین شرایط تورمی‌ای مردم پول خود را در بانک‌ها نگه نمی‌دارند، بلکه برای حفظ ارزش دارایی‌های خود این منابع را به بازار‌های مختلف گسیل می‌کند، در این زمینه املاک نیز به عنوان یک بازاری که کمترین ریسک را در بین بازار‌های مختلف برای سرمایه گذاری دارد، پذیرای سرمایه‌های فراوانی شد که همین موضوع موجبات افزایش قیمت سرسام آور ملک را پدید آورد؛ به نظر می‌رسد اگر برجام احیا شود، حباب ارز، سکه، طلا و خودرو نیز ناشی از شوک توافق برجام قدری تخلیه شود.
مسکن به دلیل اینکه تاثیرات بر روی آن با فاصله زمانی نسبت به سایر بازار‌ها انجام می‌شود، در این زمینه دیرتر از سایرین عمل می‌کند در این رابطه اگر برجام احیا شود و انتظارات تورمی نیز تعدیل بیشتری را تجربه کند، این موضوع باعث خواهد شد که ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شود، اما این به معنای تخلیه حباب قیمتی مسکن نخواهد بود، بلکه رکود بیشتر در راه است و سرعت افزایش قیمت مسکن از سرعت افزایش تورم کمتر خواهد شد و با توجه به این موضوع که طی یک دوره سه ساله شاهد خواهیم بود که حباب قیمت مسکن با توجه به تورم که در جامعه وجود دارد، تخلیه می‌شود.
عامل دیگر مهم بر روی بازار املاک سیاست‌های پولی و مالی است که دولت و بانک مرکزی به کار می‌گیرند، تصریح کرد: اگر همچنان سیاست‌های فعلی در پیش گرفته شود، این سیاست‌ها تورم زا بوده، از سوی دیگر اگر دولت برای جبران کسری بودجه خود بخواهد اقدام به چاپ پول و افزایش پایه پولی کند، قدر مسلم تورم همچنان با افزایش زیادی روبرو می‌شود و این موضوع بر روی بازار املاک و سایر بازار‌ها نیز اثرگذار است، بنابراین در این رابطه باید سیاست‌های اجرایی شود که تورم زا نبوده و منجر به چاپ پول و خلق نقدینگی نشود.
انتخابات ریاست جمهوری نیز از دیگر موضوعات مهمی است که می‌تواند در دو، سه ماه آینده تاثیر بسزایی در روند حرکتی بازار‌های مختلف از جمله املاک داشته باشد، اما باید دید که دولت بعدی چه سیاستی در قبال بازار املاک به کار می‌گیرد، اگر قرار باشد که سیاست فعلی که طی چند سال گذشته به مرحله اجرا در آمد باز هم ادامه پیدا کند به نظر نمی‌رسد که بازار املاک تغییر آنچنانی کنند، این در حالیست که قیمت ملک طی سه سال گذشته بیش از ۶ برابر شده، موضوعی که در تاریخ تحولات املاک به نوعی بی سابقه قلمداد می‌شود.
کاهش قیمت املاک هر چند برای یک مقطع کوتاه وجود دارد، این کاهش ممکن است جزئی باشد، اما احتمال رخ دادن آن نیز وجود دارد، به خصوص که به انتخابات نزدیک می‌شویم و از سوی دیگر احتمال اجرای برجام نیز وجود دارد، اما اگر بخواهیم به صورت کلی وضعیت بازار املاک در سال ۱۴۰۰ را تحلیل کنیم باید گفت: افزایش قیمت املاک ادامه خواهد داشت، اما سرعت رشد آن از سرعت و رشد تورم کمتر خواهد بود و بعد از چند سال با ادامه چنین روندی ما شاهد خواهیم بود که حباب افزایش قیمت املاک تخلیه خواهد شد.
منبع: وب‌سایت خبری تحلیلی ملک رادار
دپارتمان تحقیق و توسعه (R&D)
کارگزاری املاک فراسو